Българите купуват апартаменти като за последно (Имотният балон ще се спука всеки момент)

Предприемачи може да замразят строежите си при голям скок на строителните материали

Въпреки кризата, българите продължават да купуват имоти с бесен темп и да инвестират парите си в недвижимости, като класически най-сигурната инвестиция. Промяна в тази тенденция обаче очакват експертите на пазара, които предвиждат скорошно спукване на имотния балон, пише „Уикенд“.

В началото на рецесионната вълна сме, живеем в ситуация на рязко скочила несигурност и тежка непредвидимост, предупреждават брокерите. Най-вероятно заради обедняване, стопяване на спестяванията и покачване на лихвите по кредитите, покупко-продажбите се очаква рязко да намалеят и само най-закъсалите бързат да продават имотите си, за да вземат свежи пари.
В стартиралия спад на бизнес цикъла, един от първите потърпевши ще се окаже тъкмо имотният бранш, ще последва банковото кредитиране, свиване на достъпа до капитал, но заедно с тях ще бъдат ударени и всички индустрии, които са разчитали на рисково финансиране, прогнозира експертът Георги Стоев.

Според експертите, ситуацията е наистина много тежка – масовото обедняване и изядени от инфлацията доходи, както и оскъпяването на заемите ще принуди мнозина да се откажат от бъдещи сделки и само купуването на жилища за живеене ще остане актуално.
Инвестициите в имоти обаче при всички случаи ще намалеят, защото малцина разполагат със свободни пари, разсъждават в бранша. „Високата инфлация генерира нова вълна покупки на имоти с цел инвестиция, а пазарът на жилища за собствено ползване остава стабилен и растящ”, коментират кредитни консултанти.

„Сега сме в ситуация, в която ефектът от ще бъде в големите градове, където имотите традиционно не носят толкова голям риск. Въпреки това в години на свиване на търсенето, най-вече поради свиване на ипотечното кредитиране, спад от порядъка на 20-25% е очакван и е в рамките на нормалния цикъл”, предвиждат специалистите в бранша.

Според експертите, в момента се наблюдава значително влошаване на бизнес климата от гледна точка на планове за нови инвестиции. Живеем в ситуация на рязко скочила несигурност и тежка непредвидимост. Цикълът от инфлационен и изкуствено подемен отива в посока на стагниране, предупреждават икономисти, брокери по недвижимости и други експерти.
Брокерите смятат, че много предприемачи ще замразят инвестиците и строежите заради галопиращите цени на строителните материали и всички услуги. Само едрите предприемачи няма да спрат дейността си, защото имат капацитета да издържат на бързо променящия се пазар.
В момента жилищата продължават да поскъпват, а интересът към покупката им все още не стихва. Ръстът на цените продължава, новото строителство върви, а сделките продължават с пълна пара засега. Ръстовете на покупките в големите градове като София, Варна и Бургас надхвърлят по брой дори тези от рекордната 2008 г. Реалният ръст в цените на имотите за 2020 г. е 5,2%, за 2021 – 4,9%. Поскъпването на годишна база, което се наблюдава през последните няколко тримесечия, е съпоставимо с това от края на 2016 г. и началото на 2017 г. През 2016 г. нарастването стана по-чувствително – с 5.3%. Различното е, че сега поскъпването е в условията на висока инфлация и високи нива на ипотечно кредитиране.

Така или иначе, купувачите чисто психологически са свикнали с високите цени, никой дори не помисля, че може да купи апартамент за под 1500 евро на квадрат в София или Пловдив, а по-платежоспособните са готови да отброят и 2000 за имот в престижните столични квартали. Нещо повече – апартаментите ново строителство в не особено атрактивни райони също са на доста по-високи цени.

В същото време, има известен спад в купуването на луксозни имоти, за които по принцип винаги е имало ограничен брой купувачи. Засиленото търсене на къщи в периферията на големите градове обаче намалява заради космическите цени на този тип имоти, повечето от които се предлагат за над половин милион, а по-атрактивните и просторни имоти струват и двойно повече.

Отминава вълната на масово купуване на къщи от хора на средната класа, защото хората масово обедняха и тази прослойка, реално вече не може да си позволи да купува подобен тип имоти, макар че след първата крива на Ковид-епидемията, когато купувачите със средни възможности и най-вече тези с деца гледаха да купят къща в полите на Витоша например, като вариант за намаляване на изолацията и по-удобна работа хоум офис. Тази тенденция сега затихва и повечето от купувачите в активна възраст избират да купят по-просторен апартамент в града, където имат достъп до месицински и търговски услуги, разкриват брокерите.

Високата инфлация накара хората да преосмислят вижданията за спестяванията си, обяснява Добромир Ганев, председател на НС „Недвижими имоти” и управител на агенция „Форос”.
Мнозина казват, че вече може да се усети забавяне на сделките и с покупка на апартаменти, които допреди половин година се харчеха като топъл хляб. Сега много от предприемачите по-трудно продават жилищата в блоковете, които вече са построили или издигат на зелено.
Тъкмо този сегмент – покупката на зелено, която привличаше хората като магнит, сега бавно затихва, защото несигурното икономическо бъдеще плаши хората и кара част от купувачите временно да отлагат решението си за покупка или да са предпазливи при сделки „на зелено”. Причината е, че се заражда старото съмнение у купувача, че строителят може да забави или да не завърши имота, в случай че материалите поскъпнат твърде много и идва реалният риск да не успее да финансира начинанието си. В момента хората не искат да купуват на зелено, защото намират сделката за несигурна и дори по-евтините продажби не са в състояние да ги поощрят да купуват.

В сектора са склонни да смятат, че пазарът сега достига равновесие на по-високо ценово ниво. „Характерът на равновесието се променя и през следващите няколко години пазарът ще функционира в различна от обичайната за последното десетилетие среда – инфлация, изпреварващ ръст на цените на недвижимите имоти, устойчиво търсене, ниски номинални лихвени проценти”, смята Мирослав Владимиров, член на съвета на директорите на „Ера България”.

Много от брокерите виждат и тенденция предлагането да отслабне за сметка на по-засиленото търсене. „Предлагането допълнително се ограничава от това, че собствениците отлагат продажбата на имотите си, а инвеститорите – проектите си за ново строителство, тъй като очакват по-ясни перспективи за срокове и ценообразуване. Изобщо пазарът е в условия на остър недостиг на качествени оферти на първичен и вторичен пазар”, казва Полина Стойкова.
В момента някои от предприемачите изчакват проектите си, преди да започнат нов строеж, докато не уточнят крайната цена, заради постоянно променящата се стойност на транспорт, горива и строителни материали.

Въпреки всичко, експертите по недвижимости съветват хората да инвестират в недвижими имоти, защото само така ще успеят да съхранят и умножат парите си. „Исторически това са активите с най-висока доходност. Но тези сделки крият много рискове и хората трябва да са не само предприемчиви, но и внимателни.”, уточняват спецовете в бранша.